Головна |
« Попередня | Наступна » | |
2.1. Основні характеристики ринку нерухомості |
||
Ринок нерухомості - це механізм, за допомогою якого з'єднуються інтереси і права, встановлюються ціни на нерухомість. Ринок нерухомості і рівень його розвитку характеризує розвиток на-національної економіки. У розвитку ринку нерухомості в Росії можна виділити наступні етапи. Перший, найбільш бурхливий період розвитку ринок нерухомості пережив на початку 90-х років. Відкриття і розвиток підприємств відбувалося практично в правовому вакуумі, попит набагато випереджав пропозицію, а отже, доходи були дуже високі. Точкою відліку тут можна вважати дозвіл на приватизацію квартир і, як наслідок, з'явилася можливість продавати і купувати квартири. Саме тоді з'явилася значна кількість бізнесменів і просто забезпечених людей, які захотіли поліпшити свої житлові умови новим шляхом. Тобто не очікуванням безкоштовного му-муніципальні житла, що не складними схемами обміну, а просто купівлею квартир. Квартир в той час приватизувалося відносно небагато, продають квартири було мало, а покупців було вже достатньо. На другому етапі з'являються перші нормативні акти, що регулюють ріелтерську діяльність в Росії. Цей період характеризується наданням значних пільг, що при збереженні хорошої кон'юнктури дозволяло отримувати хороші доходи, що тягло в даний сегмент ринку нових підприємців. Почалося зростання цін на житло, але квартири стали продаватися значно важче, а покупець став привередливее. Виникли нові форми обслуговування клієнтів. З'явилася, зокрема, і стала широко розповсюджуватися продаж квартир з розстрочкою платежу, надання кредитів під заставу квартир. Деякі фірми стали працювати за ексклюзивними договорами, беручи на себе зобов'язання реалізувати квартиру клієнта за певний термін. Третій етап характеризується перевищенням попиту над пропозицією, посиленням законодавчої бази, гострою конкуренцією на ринку, що при-вело до падіння доходів. Дрібні підприємства розоряються, середні і навіть великі ведуть боротьбу за виживання. До початку 1996 року почався природний спад вартості квартир. До весни 1996 ціни на квартири в Москві, Санкт - Петербурзі та інших російських містах стали падати. У середньому вони дешевшали щомісяця на 2-3%. Кількість квартир, що виставляються на продаж, все збільшувалася, а число потенційних покупців скорочувалася. З другого півріччя 1999 року настав новий етап розвитку ринку нерухомості Росії після серпневої кризи 1998 року - етап припинення зниження цін, початку стабілізації і деякого підйому. Це відбувалося на тлі сприятливого розвитку макроекономічних показників у країні і, зокрема, невисоких (порівняно з осінню 1998 року) темпів інфляції, плавною і обмеженою девальвації рубля до долара. Отже, ринок нерухомості, як це випливає з теорії ринкової економіки, пройшов стадію спаду, вийшов на стабілізацію, а попереду (не обов'язково відразу) - новий підйом, в тому числі і деяке зростання цін. Основной, базовий об'єкт нерухомості - земля має унікальне значення у всій системі підприємницької діяльності людей і самого їхнього життя. Вона являє собою особливу цінність для всього людського суспільства, оскільки є єдиним місцем проживання всіх народів і поколінь людей, основним і єдиним фактором в будь-якій сфері бізнесу, прямо або побічно беруть участь у виробництві всіх інших товарів і благ. Нерухомість знаходиться в центрі суміщення економічних процесів, приватних та громадських інтересів, адміністративних норм і правил (рис. 2.1). Рис. 2.1. Нерухомість - об'єкт економічних і державних інтересів Нерухоме майно як товар - це об'єкт угод, що задовольняє різні, реальні чи потенційні потреби і має певні якісні і кількісні характеристики. Нерухоме майно - найбільш довговічний товар з усіх існуючих, що забезпечує надійність інвестицій, так як вартість його з часом може зростати під впливом різних факторів. Іншою важливою особливістю нерухомості є те, що нерухомі товари споживаються за місцем їх розташування, тому виникає така економічна характеристика як територіальні переваги. Іншими економічними особливостями нерухомості є нерівномірність грошових потоків, диференціація оподаткування, різноманіття комбінацій речових прав, жорстка регламентація оформлення угод, ліквідність і необхідність менеджменту. В умовах ринкових відносин управління нерухомістю представляє собою складну комплексну систему по задоволенню потреб у конкретному виді нерухомості. В силу своєї специфіки ринок нерухомості носить ряд особливостей, представлених в табл. 2.1. Таблиця 2.1 Особливості ринку нерухомості Ознака Характеристика Локалізація - абсолютна нерухомість велика залежність ціни від місця розташування Вид конкуренції - недосконала, олігополія невелике число покупців і продавців унікальність кожного об'єкта контроль над цінами обмежений вступ в ринок вимагає значного капіталу Еластичність речень - низька, при зростанні попиту і цін пропозицію мало збільшується попит може бути дуже мінливим Ступінь відкритості - угоди носять приватний характер публічна інформація , часто неповна і неточна Конкурентоспроможність товару - в чому визначається навколишнього зовнішнім середовищем, впливом сусідства велика взаємозалежність приватної та інших форм власності Оформлення угод юридичні складнощі, обмеження та умови Вартість включає вартість об'єкта і пов'язаних з ним прав Ринок нерухомості має великий вплив на всі сторони життя і діяльності людей, виконуючи ряд загальних і спеціальних функцій: ценооб-разующую, регулюючу, комерційну, санування, інформаційну, посередницьку, стимулюючу, інвестиційну, соціальну. Функціонування ринку нерухомості здійснюється його суб'єктами, до яких відносяться: продавці, покупці, професійні учасники, державні органи. Професійними учасниками ринку є ріелтери, оцінювачі, дилери та інші посередники. Ріелтерської вважається діяльність, здійснювана юридичними особами та індивідуальними підприємцями на основі угоди із зацікавленою особою (або за дорученням) по здійсненню від його імені і за його рахунок або від свого імені, але за рахунок і на користь зацікавленої особи цивільно-правових угод із земельними ділянками , будівлями, спорудами, будовами, житловими і нежитловими приміщеннями і правами на них. Ринок нерухомості має розгалужену структуру і його можна диференціювати за різними ознаками, представленим в табл. 2.2. Таблиця 2.2 Класифікація ринків нерухомості Ознака класифікації Види ринків Вид об'єкту Земельний, будівель, споруд, підприємств, примі-щений, багаторічних насаджень, речових прав, інших об'єктів Географічний (територіальні) Місцевий, міський, регіональний, національний, світовий Функціональне на-значення Виробничих приміщень, житловий, невиробничих будівель і приміщень Ступінь готовності до експлуатації Існуючих об'єктів, незавершеного будівельник-ства, нового будівництва Тип учасників Індивідуальних продавців і покупців, проміжних продавців, муніципальних утворень, комерційних організацій Вид угод купівлі-продажу, оренди, іпотеки, речових прав Галузева принад-лежность Промислових об'єктів, сільськогосподарських об'єк-тів, громадських будівель, інші Форма власності Державних і муніципальних об'єктів, част-них Спосіб вчинення угод Первинний і вторинний, організований і неорганізований, біржовий і позабіржовий, традиційний і комп'ютеризований -. |
||
« Попередня | Наступна » | |
|
||
|
||
Інформація, релевантна " 2.1. Основні характеристики ринку нерухомості " |
||
|